La limpieza de una UTA (unidad de tratamiento de aire) o climatizador incluye filtros, baterías de frío y calor, bandeja de condensados, ventilador, humectador y recuperador, además de revisar los conductos. En instalaciones de más de 70 kW el RITE fija revisiones mensuales y anuales de estos componentes; la limpieza a fondo se hace cuando la revisión muestra suciedad y debe quedar anotada en el registro de mantenimiento.

¿Qué es una UTA y en qué se diferencia de un climatizador?

Una UTA o unidad de tratamiento de aire es el equipo que filtra, enfría o calienta, humecta y mueve el aire de un edificio antes de repartirlo por los conductos. «Climatizador» o «climatizadora» se usa casi como sinónimo: en la práctica son cajas modulares, en cubierta o en sala de máquinas, con varias secciones en serie.

Lo habitual en oficinas, hoteles, centros comerciales, colegios y hospitales es encontrar estas secciones: toma de aire exterior y retorno, filtros (a menudo en dos etapas), batería de frío y de calor (o un evaporador si la unidad es de expansión directa), bandeja de condensados, ventilador de impulsión, a veces humectador y recuperador de calor. Cada una se ensucia de forma distinta, y por eso «cambiar los filtros» no equivale a limpiar la UTA.

Si lo que te preocupa es el estado de los conductos que salen de la unidad, tenemos una página específica sobre la limpieza de conductos de aire acondicionado en Madrid, donde explicamos la inspección con cámara y la limpieza robotizada.

¿Qué partes de una UTA hay que limpiar y cada cuánto según el RITE?

Las partes de una UTA que acumulan suciedad son los filtros, las baterías, la bandeja de condensados, el ventilador, el humectador, el recuperador de calor y los conductos conectados. En esta tabla resumimos qué se acumula en cada una, qué se hace y la operación que fija el RITE para instalaciones de más de 70 kW (IT 3.3, tabla 3.3, texto consolidado en el BOE):

En el RITE, «anual» significa una vez por temporada y «dos veces por temporada» exige al menos dos meses entre una y otra. La tabla 3.3 es la que aplica desde la modificación del Real Decreto 178/2021; en artículos antiguos verás estas operaciones citadas como «tabla 3.1», que ahora recoge solo las periodicidades por tipo de equipo.

¿Y si la instalación tiene 70 kW o menos?

En instalaciones de 70 kW o menos manda el «Manual de uso y mantenimiento» de la instalación y, si no existe, el criterio profesional de la empresa mantenedora. La tabla 3.1 del RITE fija la periodicidad mínima por equipo: para aire acondicionado en usos distintos de vivienda, cada dos años hasta 12 kW y anual entre 12 y 70 kW. La tabla 3.2 enumera, a título orientativo, las mismas operaciones: limpieza de evaporadores y condensadores, filtros, humectación, recuperadores, unidades terminales e impulsión y retorno.

Dicho de otro modo: una oficina pequeña con un climatizador de conductos no tiene la revisión anual de la red de conductos que sí tienen los edificios grandes, pero su equipo también necesita mantenimiento periódico. Y si la unidad huele, gotea o mueve menos aire, no hace falta esperar al calendario. Te lo contamos con más detalle en nuestro artículo sobre la normativa de limpieza de conductos de ventilación y aire acondicionado.

¿Qué señales indican que un climatizador necesita una limpieza ya?

Un climatizador necesita limpieza cuando huele a humedad al arrancar, mueve menos aire, gotea o los filtros se saturan antes de lo normal. Estas son las señales que vemos con más frecuencia al abrir una UTA:

• Olor a humedad o a «cerrado» en los primeros minutos de funcionamiento en modo frío: casi siempre viene de la batería o de la bandeja de condensados.
• Agua fuera de la bandeja, manchas bajo la unidad o en falsos techos: desagüe o sifón atascados.
• Menos caudal en las rejillas o zonas que ya no llegan a temperatura: filtros colmatados o aletas de la batería tapadas.
• Marcas oscuras alrededor de difusores y rejillas: el polvo está pasando a los conductos y saliendo a las salas.
• Ruido o vibración del ventilador: suciedad en el rodete o en la carcasa (o un problema mecánico que conviene revisar).
• Quejas de los ocupantes por aire cargado, polvo o molestias en ojos y garganta: no son una prueba por sí solas, pero justifican revisar la unidad y, si procede, la calidad del aire interior.

Una sola señal pide una revisión; si coinciden dos o más, lo normal es que la suciedad ya esté en la batería, en la bandeja o en los primeros tramos de conducto.

¿Cómo se limpia una UTA paso a paso?

Una limpieza profesional de una UTA sigue un orden fijo: inspeccionar, proteger, limpiar de la entrada a la salida del aire, desinfectar, comprobar y documentar. Así lo hacemos en TLR:

1. Visita e inspección previa. Abrimos registros, revisamos cada sección y grabamos con videocámara el interior de la unidad y de los conductos para que veas su estado real antes del presupuesto.
2. Parada y protección. Coordinamos con el mantenedor la parada de la unidad y protegemos la zona de trabajo; en oficinas y hoteles se planifica fuera de horario para no interrumpir la actividad.
3. Filtros. Se retiran y se limpian o sustituyen, y se revisan marcos y juntas para que el aire no los rodee.
4. Baterías. Limpieza de las aletas por las dos caras con métodos que no las doblen ni las dañen, y aclarado controlado hacia la bandeja.
5. Bandeja de condensados y desagüe. Vaciado, retirada de lodos, desinfección y comprobación de que el agua evacúa sin quedarse estancada.
6. Ventilador y paneles interiores. Limpieza del rodete, la carcasa y las paredes interiores de cada sección.
7. Conductos. Si la inspección lo indica, limpieza robotizada del interior con nuestro robot con dos videocámaras, toberas de aire a presión y cepillos, y desinfección posterior.
8. Comprobación e informe. Puesta en marcha, nueva grabación del estado final e informe con el antes y el después.

Si además de limpiar quieres un plan de higienización de toda la instalación, consulta nuestro servicio de higienización de sistemas de climatización.

¿Cómo se certifica y se documenta la limpieza de una UTA?

La limpieza de una UTA se documenta en el registro de operaciones de mantenimiento de la instalación, que exige el artículo 27 del RITE. Ese registro forma parte del Libro del Edificio, lo confecciona la empresa mantenedora, el titular es responsable de que exista y debe conservarse al menos cinco años. Además, cuando el contrato de mantenimiento es obligatorio, la empresa mantenedora firma cada año el certificado de mantenimiento (artículo 28).

No existe un «certificado oficial de limpieza de UTA» distinto de lo anterior. Lo que sí debes pedir a quien haga la limpieza es un informe que la mantenedora pueda adjuntar al registro, con al menos:

• Fecha, dirección e identificación de la unidad (marca, modelo, ubicación, caudal o potencia si se conocen).
• Componentes limpiados y método usado en cada uno.
• Productos de desinfección empleados.
• Fotos o vídeo del estado inicial y final de filtros, batería, bandeja, ventilador y conductos.
• Incidencias detectadas (aletas dañadas, desagüe con mala pendiente, juntas rotas) y recomendaciones.

En TLR entregamos un informe con la videograbación del estado inicial y final y las mejoras aconsejadas, pensado precisamente para eso.

¿Qué errores son los más habituales en el mantenimiento de climatizadores?

El error más habitual es cambiar los filtros y dar la UTA por limpia. Estos son los que más vemos:

• Limpiar solo filtros y no abrir nunca la sección de batería ni la bandeja.
• Usar agua a presión alta sobre las baterías: dobla las aletas y empuja la suciedad hacia dentro.
• Olvidar el sifón del desagüe: la bandeja se llena y el agua acaba en el falso techo.
• Limpiar la unidad y no mirar los conductos, o al revés: el polvo de unos acaba en los otros.
• No dejar constancia: una limpieza que no está en el registro, a efectos de una inspección, es como si no se hubiera hecho.
• Tratar el humectador como un componente más: si la unidad humecta con agua, entra en el ámbito del Real Decreto 487/2022 de prevención de la legionelosis, que incluye los humectadores. Si quieres saber qué otros equipos están afectados, lee qué instalaciones pueden tener legionela.

¿Qué conviene preguntar antes de contratar la limpieza de una UTA?

Antes de contratar la limpieza de una UTA conviene saber exactamente qué componentes entran, cómo se va a demostrar el resultado y cómo encaja con tu mantenedor. Estas preguntas te ayudan a comparar presupuestos:

• ¿Hacéis visita e inspección con cámara antes de presupuestar?
• ¿Qué secciones incluye: filtros, baterías, bandeja, ventilador, humectador, recuperador, conductos?
• ¿Qué método usáis en las baterías y qué productos de desinfección?
• ¿Podéis trabajar de noche o en fin de semana?
• ¿Qué informe entregáis y lo puede adjuntar mi empresa mantenedora al registro?

Preguntas frecuentes sobre la limpieza de UTA y climatizadores

¿Qué significa UTA en climatización?

UTA significa unidad de tratamiento de aire. Es el equipo que filtra, enfría o calienta, humecta y mueve el aire de un edificio antes de distribuirlo por los conductos. También se le llama climatizador o climatizadora. Se encuentra en oficinas, hoteles, hospitales, colegios y centros comerciales, normalmente en la cubierta o en una sala de máquinas.

¿Cada cuánto hay que limpiar una UTA?

En instalaciones de más de 70 kW, el RITE pide limpiar los evaporadores y revisar baterías, unidades de impulsión y retorno y red de conductos una vez al año, y revisar filtros, humectadores y ventiladores cada mes. En instalaciones más pequeñas manda el manual de mantenimiento. Además, conviene limpiar en cuanto aparezcan olores, goteos o pérdida de caudal.

¿Es obligatorio limpiar los climatizadores?

Sí, en el sentido de que el RITE incluye la limpieza de los evaporadores y la revisión y limpieza de filtros, unidades de impulsión y retorno y recuperadores entre las operaciones de mantenimiento preventivo, con periodicidades concretas en instalaciones de más de 70 kW. El titular es responsable de que se hagan y de que consten en el registro de mantenimiento.

¿Por qué huele a humedad el aire acondicionado de la oficina?

Lo más habitual es que el olor venga de la batería de frío o de la bandeja de condensados del climatizador: el agua que se condensa, mezclada con el polvo que pasa los filtros, crea suciedad orgánica. Si la bandeja no desagua bien, el problema empeora. Hay que inspeccionar la unidad, limpiar batería y bandeja, desinfectar y revisar el desagüe.

¿Quién firma el certificado de mantenimiento de la climatización?

El certificado anual de mantenimiento lo firma la empresa mantenedora habilitada (y el director de mantenimiento cuando su participación es obligatoria), según el artículo 28 del RITE. La empresa que hace la limpieza técnica entrega un informe con el trabajo realizado, que la mantenedora incorpora al registro de operaciones de mantenimiento del edificio.

Artículo elaborado por el equipo de TLR · Limpieza de conductos. Última revisión: 11 de noviembre de 2026.